Steuererklärung und die Immobilienabrechnung

Die wohl meistgestellte Frage in jedem Jahr ist: Wo ist die Jahresabrechnung? Ich muss bis zum 31.07. die Steuererklärung abgeben!

Grundsätzlich ist die Frage nach der Abrechnung gerechtfertigt, jedoch nicht aus dem Grund der Steuerklärung!

Beim Finanzamt, wie auch bei der WEG, gilt grundsätzlich das Zufluss- Abfluss Prinzip. Demnach müssen alle Einnahmen und Ausgaben  in dem Jahr versteuert werden, in dem diese auch geflossen bzw. tatsächlich angefallen sind. Teilweise wird es als das Jahr genannt, in dem die Zahlung technisch erfolgt ist.

Demzufolge wird eine Abrechnung des Kalenderjahres 2018 von dem Verwalter bis spätestens zum 31.12.2019 erstellt und zugestellt. Nach Beschluss durch die Eigentümerversammlung wird das Saldo (Guthaben oder Nachzahlung der Jahresabrechnung) fällig. Dies wird im Jahr 2019 ausgeglichen. Der Zufluss bzw. Abfluss ist demnach im Jahr 2019 erfolgt und muss mit der Steuererklärung für das Jahr 2019 bis 31.07.2020 erklärt werden.

Die Beschlußfassung über die Jahresrechnung 2018 erfolgt idR im darauf folgenden Jahr, also 2019. Damit können die Aufwendungen nach Wahl der Wohnungseigentümer mit der ESt-Erklärung 2018 oder 2019 geltend gemacht werden – vgl. überarbeitetes Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 10.1.2014, Gz. IV C 4 – S 2296- b/07/003:004, DOK 2014/002765 Rdnr. 27,28,44,47 u. 48. Gemäß FG Köln, Az. 11 K 1319/16 können auch nach Eintritt der Bestandskraft des Steuerbescheids Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden, wenn der Steuerzahler von diesen Aufwendungen aufgrund der Betriebskostenabrechnung der Verwaltergesellschaft erst nach Durchführung der Veranlagung dem Grunde und der Höhe nach Kenntnis erlangt hat.

Quelle: www.finanztip.de 

„Steuererklärung 31.07. aber Hausverwalter Abrechnung erst im Dezember“

Grundsätzlich gilt der Zeitpunkt der Zahlung

Für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung ist grundsätzlich auf den Veranlagungszeitraum der Zahlung abzustellen (§ 11 Abs. 2 EStG). Die Finanzverwaltung unterscheidet aber zwischen regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen (wie z. B. Gartenpflege, Hausmeister) und einmaligen Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen). 

Demnach sollen regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlung zu berücksichtigen sein, Handwerkerleistungen dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Es sei aber nicht zu beanstanden, wenn die gesamten Aufwendungen (haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) auch im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung geltend gemacht werden. 

Die Entscheidung, die Steuerermäßigung hinsichtlich der Aufwendungen für die regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen im Jahr der Vorauszahlung und für die einmaligen Aufwendungen im Jahr der Beschlussfassung oder für die gesamten Aufwendungen die Steuerermäßigung erst im Jahr der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, habe jeder einzelne Eigentümer bzw. Mieter im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung zu treffen.

Wahlrecht für gesamte Aufwendungen? 

In der Literatur wird die Auffassung vertreten, dass die Regelungen der Finanzverwaltung im Sinne eines Wahlrechts des Steuerpflichtigen zu verstehen sind, die gesamten Aufwendungen entweder im Veranlagungszeitraum der Vorauszahlung oder im Veranlagungszeitraum der Jahresabrechnung geltend zu machen.

Praxis-Tipp: Urteile des FG Baden-Württemberg und des FG Köln 

So sehen es auch die FG Baden-Württemberg (Urteil v. 20.11.2012, 11 K 838/10, Haufe Index 3591020) und Köln (Urteil v. 24.8.2016, 11 K 1319/16). Es würde einen nicht gerechtfertigten Verstoß gegen das Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG bedeuten, würde man einzelne Aufwendungen hiervon ausnehmen. Dementsprechend kann einem Steuerpflichtigen, der sich auf das Abflussprinzip beruft, die Anerkennung im Jahr der Zahlung der Vorauszahlungen nicht verwehrt werden (die Alternative - Geltendmachung der Gesamtkosten im Jahr der Jahresabrechnung - sollte unter Berücksichtigung der Höchstgrenzen des § 35a EStG aber grds. geprüft werden). 

Auch Änderung des Steuerbescheides nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO möglich

Nach Auffassung der FG ist auch eine nachträgliche Änderung des Steuerbescheides nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO möglich, wenn im Erstbescheid die entsprechenden Beträge keine Berücksichtigung gefunden haben, weil die Betriebskostenabrechnung noch nicht vorlag. 

Wird erst nach Bestandskraft des Einkommensteuerbescheids Art und Umfang der begünstigten Leistungen bekannt, hat der Steuerpflichtige nach Auffassung der FG nicht grob fahrlässig gehandelt. Maßgeblicher Grund für die erst nach Eintritt der Bestandskraft erfolgte Geltendmachung der Aufwendungen und damit für deren nachträgliches Bekanntwerden ist vielmehr, dass die Betriebskostenabrechnung erst nach Bestandskraft eingegangen ist. Vor Übersendung dieser "Rechnung", deren Erhalt nach § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung ist, besitzt der Steuerpflichtige weder positive Kenntnis von der Entstehung begünstigter Aufwendungen dem Grunde und der Höhe nach, noch kennt er die Art der zugrunde liegenden Tätigkeiten. 

Das FG Köln ist auch der Auffassung, dass kein grobes Verschulden darin zu sehen ist, wenn der Steuerpflichtige die Aufwendungen bei Abgabe seiner Steuererklärung nicht wenigstens geschätzt bzw. unter Hinweis auf deren erst spätere Geltendmachung auf eine insoweit gemäß vorläufige oder eine Veranlagung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung hingewirkt hat. 

Quelle: www.haufe.de

STEUERN: Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen bei Wohnungseigentümern und Mietern, Praxis-Tipp vom 14.08.2017

LINK zum Artikel 

"Es ist nicht zu beanstanden, wenn Wohnungseigentümer
die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen,
in dem die Jahresabrechnung im Rahmen
der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist."

Neues Meldegesetz für Vermieter ab 01. November 2015 

 - Vermieter müssen Einzug bestätigen - 

Ab 1. November 2015 gilt bundesweit ein einheitliches Meldegesetz. Das bedeutet unter anderem: Wenn jemand umzieht, muss er dies nicht mehr nur einfach bei der zuständigen Behörde melden – er benötigt dafür auch eine Bestätigung vom Vermieter.  

Vermieter werden ihrerseits verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen, wenn ein neuer Mieter einzieht.

Wer innerhalb Deutschlands umzieht, muss dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Wohnort mitteilen – dies geht bisher aus den Meldegesetzen der Bundesländer hervor.
Ab 1. November wird das Meldegesetz neu geregelt. Zuständig sind dann nicht mehr die einzelnen Länder, sondern der Bund.

Im neuen Bundesmeldegesetz werden unter anderem Vermieter verpflichtet, für ihre Mieter – beziehungsweise für die zuständigen Meldebehörden – eine Bescheinigung auszustellen. 

Novelliertes Meldegesetz: Neue Pflichten für Eigentümer
Wer künftig den Wohnort wechselt, wird durch das neue Gesetz verpflichtet, seinen Wohnortwechsel innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde anzuzeigen. Wenn ein Mieter aus einer Wohnung auszieht und keine neue Wohnung im Inland bezieht, ist eine Abmeldung erforderlich.
Während für beides bislang meist ein einfaches Formular genügte, verlangen die Behörden ab 1. November eine Bescheinigung des Vermieters.  

Dies hat eine sogenannte Mitwirkungspflicht zur Folge:  

Ab November müssen sie innerhalb von zwei Wochen eine Bescheinigung über den Ein- oder Auszug ihres neuen Mieters ausstellen.

Inhalt der Bescheinigung:
Ein einheitliches Formular gibt es für die Bescheinigung des Vermieters nicht. Allerdings regelt das Gesetz, welche Informationen auf jeden Fall enthalten sein müssen:  

• Name und Anschrift des Vermieters
• Information, ob es sich um einen Aus- oder Einzug      handelt
• Anschrift der Wohnung
• Namen der Mieter

Wichtig: Die Bescheinigung kann sowohl in schriftlicher als auch in elektronischer Form ausgestellt werden. Vermieter können sie entweder dem Mieter oder direkt der zuständigen Behörde zukommen lassen. 

Bußgelder bei Fristversäumung oder Scheinanmeldung
Im Bundesmeldegesetz ist festgelegt, dass ein Bußgeld droht, falls die neuen Regelungen nicht eingehalten werden. Wer sich nicht binnen zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt meldet, riskiert eine Strafe von bis zu 1.000 Euro – diese trifft auch den Vermieter, falls er die Bescheinigung nicht rechtzeitig ausstellt.  

Bedeutend teurer wird es, wenn der Vermieter aus Gefälligkeit einer Person eine Bescheinigung ausstellt, obwohl diese gar nicht wirklich in seiner Wohnung wohnt. In diesem Fall wird ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro fällig.

Das neue Formular zum Mieterwechel nach Maßgaben des neuen Meldegesetzes und zur Einreichung bei den Behörden, können Sie direkt > hier < herunterladen oder unter Kundenservice - Formulare. 

Energieausweis - Neue Pflichten ab Mai 2014

Zum 01.05.2014 trat die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Hieraus ergeben sich veränderte Regelungen zum Energieausweis mit Auswirkungen auf die Vermietung und den Verkauf Ihrer Immobilien:  

• Jede Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z. B. Zeitung, Internet) muss künftig Pflichtangaben aus dem Energieausweis (z.B. den Energiekennwert etc.) enthalten.
• Bei jedem Verkauf bzw. bei jeder Vermietung muss dem Mieter oder Käufer der Energieausweis bereits bei der Besichtigung vorgelegt und nach Abschluss übergeben werden. Wer dies nicht sicherstellt, begeht nach der Energieeinsparverordnung eine Ordnungswidrigkeit.
• Neben der Einführung von Energieeffizienzklassen wird für Wohngebäude auch die energetische Einordnung deutlich verschärft. Somit wird ab 01.05.2014 die Farbskala des Energieausweises bei gleichem Energiekennwert anders dargestellt.

Beispiel zu Punkt 3:  

Ein Gebäude mit einem Kennwert von z.B. 205 kWh/m²a[*] wird auf der Farbskala bis zum 30.04.2014 als durchschnittliches Gebäude (gelber Bereich) eingestuft, ab dem 01.05.2014 als energetisch schlechtes Gebäude mit der Energieeffizienzklasse G (orange-roter Bereich). [* = kWh/m²a ist der Verbrauch in Kilowattstunden pro Jahr bzw. der Heizwärmebedarf]

Ab 01.05.2014 ist jeder Energieausweis kostenpflichtig zu registrieren.

Legionellenuntersuchung bei Eigentumswohnungen

Pflichten für Hauseigentümer und Vermieter

Hauseigentümer und Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit zentralen Warmwasseranlagen, sind gemäß der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) seit dem 05. Dezember 2012 zu regelmäßigen Trinkwasseruntersuchungen verpflichtet.

Die Trinkwasserverordnung regelt die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch. Gerade im Bezug auf Legionellen ist eine Untersuchung der Wasserqualität in Hausinstallationen zur Warmwassererwärmung verpflichtend. Legionellen sind stäbchen­förmige Bakterien. Sie können u.a. über Gewässer bzw. das Grundwasser ins Trinkwasser und somit auch in das häusliche Leitungsnetz gelangen. Stagniert Wasser dort längere Zeit in einzelnen Rohrleitungs­abschnitten, so besteht die Gefahr der krankheitserregenden Keimbildung im Trinkwasser-leitungssystem.

Wenn es in einer solchen Anlage zur Vernebelung des Wassers kommt (z.B. in Duschen) und Wasser im Rahmen einer gewerblichen Nutzung  (z.B. Vermietung), muss der Inhaber das Wasser einmal jährlich auf Legionellen untersuchen lassen.

Nur staatlich akkreditierte Labors dürfen diese Untersuchung durchführen.

Die Verpflichtung besteht nur, wenn die zentrale Trinkwasser-/speicheranlage ein Speichervolumen von mindestens 400 Litern hat und die Leitung von der Warmwasserbereitung bis zur Entnahmestellemindestens drei Liter Volumen aufweist. Damit sind fast alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler Wassererwärmung betroffen. Generell nicht betroffen sind Eigenheime, sowie alle Ein- und Zweifamilienhäuser. Eigentümer riskieren ein Bußgeld von bis zu 25.000 EUR wenn Sie Ihrer Verpflichtung nicht nachkommen. Zudem können auf den für die Trinkwasserinstallation Verantwortlichen zivilrechtliche Schadensersatzansprüche zukommen, wenn Bewohner durch verunreinigtes Trinkwasser gesundheitlichen Schaden erleiden. 

Wird nur eine Wohneinheit vermietet, so ist eine Untersuchung zwingend erforderlich. Die Kosten muss die Hausgemeinschaft dann allerdings gemeinsam tragen, denn die Warmwasserleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum, jedoch sind die Kosten auf die Mieter umlagefähig.

Nach Auffassung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Nordrhein und Westfalen ist die Rechtslage eindeutig: Die Kosten unterfielen § 2 Abs. 1 Nr. 4 a), Nr. 5 a) bzw. Nr. 6 a) der Betriebskostenverordnung und seien daher umlagefähig, sofern im Mietvertrag vereinbart.

Quelle: Haus & Grund